디딤돌 대출 받을때 DTI(총부채상환비율,Debt-to-Income)는 60%이내 입니다. 디딤돌 대출 DTI 계산식은 부부의 합산 연 소득을 주택담보대출 연간 원리금+기타부채 이자(원금제외)로 나눈 것입니다. 말로는 어려우니 제가 계산 했던 방법 알려드립니다.
디딤돌 대출 DTI란?
디딤돌 대출은 정부지원 대출로 소득과 자산 심사를 하는데요. DTI는 대출을 받고 갚을 수 있는지에 대한 소득 심사의 한 부분이라고 생각하시면 좋을 것 같습니다.
dti는 대출 신청자의 월 평균 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율을 의미합니다. 이 비율은 대출 신청자의 대출 가능 여부와 상환 능력을 평가하는 중요한 지표 중 하나로 사용됩니다.
디딤돌 대출 DTI 산출 단계
디딤돌 대출의 DTI를 산출방법은 위 사진과 같은데요. 조금은 어렵죠. 그래서 한국주택금용공사 홈페이지에서 쉽게 계산을 할 수 있게 되어 있습니다. 다만 입력할때 어떤 값을 입력해야 하는지 헷갈리는 경우가 있는데 제가 정리해드리겠습니다.
한국주택금융공사(HF) 홈페이지
한국주택금융공사 홈피>주택담보대출>예상대출조회>디딤돌 화면으로 이동한다
1.대출신청금액 입력
신청하려는 디딤돌 대출 금액을 입력합니다. 이 금액이 클수록 이자와 원금이 높아져 이자와 원금의 합인 원리금이 높아져 DTI 비율이 높아집니다.
2.연소득금액 입력
부부합산 연소득을 입력합니다. 이 연소득은 디딤돌 대출의 DTI 판정에 사용되는 DTI와 소득심사할때의 연소득이 살짝 다른데요. 우선 근로소득자 분들은 같으니 근로소득자인 분들은 그대로 원청징수영수증에 있는 내용을 기입하세요.
근로소득자가 아니라 연금 수급자 사업자 분들이라면, 그리고 소득이 올해 인지 작년인지 헷갈리시는 분들은 제 이전 글인 디딤돌 소득산정 했던 방법을 참고해주세요.참고로 소득이 많으면 dti는 줄어듭니다.
디딤돌 대출 소득 초과시 대응 방법(부부 공무원, 맞벌이)
3.생애최초 신혼가구 여부
본인의 상황에 따라 해당 여부를 입력합니다. dti와 상관없는 값입니다.
4.만19세 미만 자녀수 입력
본인의 가구 구성원 중 19세 미만 자녀의 수를 입력합니다. dti와 상관없는 값입니다.
5.거치기간 입력
대출 거치기간을 입력합니다. 거치기간은 이자는 안내고 원금만 내는 기간입니다. 최대 1년까지 가능합니다. 거치 기간이 없을 경우 DTI 비율이 낮아집니다. 거치기간이 있으면 이자만 내기때문에 이자만 내는 것으로 DTI를 계산할 것 같지만 거치 기간이 끝나는 시점을 기준으로 해서 오히려 더 높은 원리금으로 계산이 됩니다. 따라서 거치기간이 없는게 DTI입장에서는 낫습니다.
6.상환방법 입력
상환 방식을 선택합니다. 체증식이 DTI 비율을 가장 낮게 유지할 수 있는 방법입니다. 다만 체증식은 조건이 있습니다. 바로 만 40세 미만의 근로소득자만 가능합니다. 그리고 체증식인 경우 초기 10년간의 원리금 상환액의 연 평균으로 계산합니다. 거치기간을 제외하고 10년이 대출기간이 안되면 5년간의 평균으로 합니다.
원리금 균등과 원금 균등은 분할상환 개시 이후 원리금 상환액으로 dti를 계산합니다. 체증식 다음으로는 원리금 균등의 경우가 dti가 낫고 그 다음은 원금 균등이 가장 dti가 높게 나온다. 그 이유는 원금균등이 초반에 원리금을 많이 내기 때문이죠.
연봉 4800만원이라고 할때 대출으로 3억 대출기간30년 이라면 월 상환금은 원리금 균등은 1,375,000원 원금균등은 1,700,800원 이기 때문에 초반에 내는게 원금 균등이 높습니다.
계산해보면 아래 표와 같습니다.
| 분류 | DTI |
| 체증식 | 27% |
| 원금 균등 | 39.4% |
| 원리금 균등 | 31% |
7.대출기간
대출 기간이 길어질 수록 원금 상환액이 줄기 때문에 dti는 줄어듭니다.
8.주택가격
주택가격과 dti는 관계 없습니다. 다만 주택을 많이 받아서 대출 가격이 올로가면 dti로 오르겠죠.
디딤돌 대출 주택 가격 한도 총정리(담보 평가액 5억 기준)
9.최저층여부
1층인 경우 LTV계산시 고려할 수 있지만 DTI는 관계 없습니다. 1층이면 1층이라고 체크하고 아니면 체크 안하시면 됩니다.
10.소액임차보증금
뭘 입력하든 상관없습니다. 0을 입력하세요. DTI와 관계 없습니다.
11.주택유형
유형에 맞게 선택하세요. DTI와 관계 없습니다.
12.수도권여부
본인에 맞게 선택하시면 됩니다 DTI와 관계 없습니다.
13.임대방수
없으면 공란으로 두시면 됩니다.
14.총방수
있는 그대로 입력하시면 됩니다.
15.임대보증금합계금
DTI와 관계 없습니다. 공란으로 두세요.
16.기타부채금액
부부의 기타부채 금액을 정확하게 알고 싶으면 한국신용정보 사이트를 이용하시면 되는데요. 한국신용정보 사이트에서 본인신용정보열람서비스를 해보시고 거기에 나오는 모든 부채를 합산해서 기재하시면 됩니다. 다만 이미 위에서 기재했거나 중복된 부채나 동시상환되는 부채는 제외하시면 됩니다.
부채 제외 대상
디딤돌 받을 주택 말고 다른 주택에 대해서 보유한 기존 주담대로 디딤돌 대출 당일 또는 전에 상환하지 않을 주담대는 아에 제외하는게 아니고 따로 DTI를 계산해야되서 우선 제외한다. 그냥 이것은 전체 주담대 원리금에 포함해서 한다. (즉, 디딤돌 원리금+기타 주담대 원리금) 또한 바로 상환하거나 그전에 상환할 주담대, 전세대출, 분양아파트의 중도금대출, 갈아타는 대출은 제외한다.
예적금담보대출이나 보험약관대출은 본인신용정보열람서비스에 안나타고 사업자 대출도 나타나지 않음. 따로 추가해줍니다.
기타 부채금액의 이자의 금리는 추정이자율로 계산하는데 추정이자율은 최근월의 한국은행 발표 시중은해 가계대출 잔액기준 평균금리 +1%로 해줍니다. 23년 7월 기준으로 5.05%가 되니까 더하기 1%해주면 6.05%가 금리가 됩니다.
기타 부채 예시
기타부채로 5천만원정도 있으면 소득이 4800만원이면 5천*6.05%/4800만원으로 6.5%가 됩니다. 주담대 원리금 DTI와 기타부채 이자DTI를 더하면 되죠.
17.구입자금보증이용(MCG) 여부
구입자금보증을 이용할지 여부를 결정합니다. 계산기를 돌려 “이용 불가” 메시지가 나오면 “이용 안함”으로 선택할 수 있습니다.
구입자금보증은 LTV 방공제 할때 필요한 것인데요. 방공제를 하면 대출이 더나오기 때문에 대출액은 늘어나게 됩니다. 대출이 많이 되서 좋을 수 있으나 그럼 DTI가 올라갈 수도 있다는 점 유의하세요.
3. DTI 산출식 설계
디딤돌 대출에서는 연평균 원리금 상환액과 연소득을 이용해 DTI를 산출합니다. 연평균 원리금 상환액은 대출 기간 중 연 평균으로 계산됩니다. 하지만 정책적인 이유로 최초 10년 간의 연평균 원리금 상환액만을 이용해 DTI를 산출하는 경우도 있습니다.
마무리
디딤돌 대출의 DTI 산출은 주택 구입을 위한 중요한 평가 요소 중 하나입니다. 정확한 정보 입력과 상환 능력 고려는 원활한 대출 신청과 상환을 위해 반드시 고려되어야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQs)
1. 디딤돌 대출의 DTI 산출은 어떻게 이루어지나요? 디딤돌 대출의 DTI는 연평균 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율로 계산됩니다.
2. 체증식을 선택할 수 있는 조건은 무엇인가요? 체증식은 만 40세 미만이면서 근로소득자인 경우에만 선택할 수 있습니다.
3. 기타부채금액은 어떻게 계산되나요? 기타부채금액은 추정 이자율을 적용해 계산됩니다. 최근 월 한국은행 발표 시중은행 가계대출 잔액기준 평균금리에 1%를 더한 값이 적용됩니다.
4. 구입자금보증을 이용하지 못할 경우 어떻게 해야 하나요? “이용 불가” 메시지가 나오면 “이용 안함”으로 선택할 수 있습니다.
5. DTI 60%를 초과하면 어떻게 해야 하나요? DTI 60%를 초과되면 대출이 제한됩니다. 따라서 대출액수나 대출기간, 금리, 기타부채등을 조절해서 60%로 맞추셔야 합니다.
디딤돌 대출 DTI 계산 해보셨나요? 추가로 소득심사, 자산심사 관련해서 궁금하신 분들은 이전 글 참고해주시고 더 궁금하신 것들이나 상담받고 싶으시면 댓글 남겨주세요.