디딤돌 대출과 보금자리론 대출을 받을때 제가 직접 계산했던 디딤돌 소득산정 계산, 소득 기준 알려드립니다. 소득이란게 일반 직장인 분들이라면 원천징수영수증가 가지고 간편하게 할 수 있는데요. 이 글에서는 프리랜서나 사업자 분들도 구체적으로 예시를 통해서 계산해봤습니다.
디딤돌 소득산정 기준
디딤돌 대출에서는 연 소득의 기준이 있기 때문에 나의 소득을 계산하는 것이 중요한데, 물론 세전 소득으로 하는 것이고 기본적으로 최근 소득을 봅니다. 자세한건 아래 글에서 자신에게 해당되는 부분을 찾아서 계산해보면 좋을 것 같습니다.
참고로 저는 연봉이 재작년은 5개월 밖에 근무안해서 2000만원, 작년에는 4000만원, 올해는 4800만원 예정으로 월 400정도 입니다. 2년이상 근무 했기 때문에 헷갈렸는데요. 재작년 작년 올해 연봉 3개 중 어떤 것을 쓰면 되나 했는데요. 사실 소득산정할때 어느 시점을 기준으로 해야하는지 즉, 소득 기준 시점이 궁금하실 텐데요.
아래 보시면 자세히 나오는데 이런 경우에는 3가지 방법으로 계산해서 내가 유리한 금액으로 받으면 되는데 저는 올해 연봉이 많이 올랐기 때문에 올해는 12월까지 다 지나지 않았지만 올해 받은 (월 급여 + 상여) *12해서 최근년도의 환산 연봉으로 4800만원으로 인정 받았습니다.
이렇게 해야지 DTI가 높아져서 한도를 높게 받을 수 있습니다. 잘모르고 그냥 작년것이 1년 모두 채운것이니까 작년것으로 제출하면 4천만원으로 DTI가 계산되서 손해입니다.
근로자의 소득 산정
우선 근로자의 소득 산정은 3가지로 구분되는되요. 1년 1개월이상 재직한분, 1년에서 1년1개월사이, 1년미만 재직한 경우로 나눌 수 있습니다.
1년 1개월 이상 재직한 경우(2년이상)
이 경우에에는 2개년으로 인정되서 소득증빙을 제출할 수 있고 예를 들어 2020년 6월에 입사해서 22년 10월에 대출을 신청한다고 하면 3가지 방법으로 연소득을 판정하고 이 중에서 유리한 것으로 판정하면 된다.
- 첫번째 로는 2개년치를 원천징수를 제출 하는데 20년도와 21년도 제출하면 된다. 이 때 21년도가 최근으로 21년도가 인정됨.
- 두번째로는 2개년치 소득 증빙하는데 최근 24개월치의 급여 상여 명세서를 내고 최근 12개월 즉 21년10월부터 22년9월까지의 급여 명세서를 내서 소득을 산정할 수 있다. 이렇게 되면 소득이 높게 잡힐 수 있다.
- 현재 직장의 2개년치 증빙으로 21년도 원천징수와 22년도 중 1월부터 9월까지의 급여 명세서 제출해서 연환산해서 22년도 연소득을 만들어서 환산 산정한다.
DTI 판정시 2개년치를 내는 이유 중에 금액 차이가 연도에 20%이상인 경우에 평균값을 인정하려고 하는 것인데 이런 경우는 거의 없고 상시 근로소득자의 경우 그냥 최신1년을 인정해준다.
1년에서 1년 1개월 사이
이 경우에는 1년 치는 인정되는데 나머지 1년치가 인정이 안되서 문제가 되는데 그냥 최근 1년치의 모든 급여 상여 명세서를 제출하여 1년간의 지급총액 소득액으로 판단한다.
DTI 판정시 연소득 방법은 위의 소득액에서 10%차감해서 산출한다. 다만 이 경우도 일반적인 근로자라면 즉 1년 미만 고용 현태가 아닌 상시근로자로 10%차감 안한다.
1년 미만 경력이라면?
1년 미만이라면 급여 상여명세서를 제출해서 곱하기 12을 해서 연환산해서 산출하고 첫달과 마지막달에 근무일수가 적어서 월급이 적다면 그달은 제외한다.
DTI 판정용 소득은 위와 같이 일반 근로자라면 그냥 연환산액으로 인정해주고 1년미만 고용형태로 1년미만 고용계약서를 제출하면 10% 차감해서 산정된다. 따라서 굳이 1년 미만 고용계약서를 제출할 필요는 없을듯하다.
참고로 디딤돌은 1년미만 고용형태면 DTI를 10%차감하는데 보금자리론은 그런것이 없다.
추가로 연봉별로 dti가 얼마정도되는지 궁금하시면 디딤돌 대출 DTI 계산(연봉별, 대출액별-2023년)을 확인해주세요.
무직, 주부, 취준생의 경우(인정소득)
무직 상태라면 연소득은 0원이다. 다만 무직이지만 연금소득이 있거나 이자 배당 소득 등 기타 소득이 있는 분들은 제외한다.
무직이라도 소득을 입증 할 수 있는 방법이 있는데 바로 인정소득이다. 우선 무직을 입증하는 방법은 직장건강보험의 피부양자로 등재된 경우에는 건강보험자격득실확인서를 제출하면 된다. 즉 배우자의 피부양자면 배우자의 건강보험자격득실 확인서를 제출하면된다.
다만 요즘에는 무소득을 증명하기 위해서 사실증명 또는 소득금액증명(퇴직증명)을 첨부해서 요구하는경우가 많다고 하는데 이건 은행에서 요구하면 그때 첨부하면 된다.
인정소득 예시
인정소득을 증명하는 방법은 건강보험료에서 장기요양보험료를 제외한 순수 건보료 또는 국민연금보험료에 의한 추천소득이 인정소득이 되어 이 소득을 가지고 대출을 받을때 DTI를 쓸 수 있다. 혹은 신용카드 사용액등을 이용해서 내가 어느 정도 추청소득으로 인정 받을 수 있다.
예시로 월 10만원씩 국민연금을 납부했거나 건강보험료를 납부한다면 인정소득은 아래 표와 같이 국민연금은 1266만원이다. 다만 여기서 대상자를 선정하는 것은 연환산액1333만원이고 대출한도 계산하는 DTI는 추정소득 1266이다. 5%차이로 큰차이는 아니지만 그렇다.
| 국민연금 | 금액 | 계산식 |
| 월납부액 | 100,000 | |
| 인정월소득 | 1,111,111 | 국민연금월납부액/9% |
| 연환산(대상자 및 소득 판정) | 13,333,333 | 인정소득*12개월 |
| 추정소득(DTI계산시) | 12,666,666 | 연환산액*인정비율(95%) |
다음으로 건강보험료 10만원씩 납부하는 분이라면 인정소득은 3200만원으로 볼수있다.
| 건강보험료 | 금액 | 계산식 |
| 월납부액 | 100,000 | |
| 인정월소득 | 2,820,874 | 국민연금월납부액/3.545% |
| 연환산(대상자 및 소득 판정) | 33,850,494 | 인정소득*12개월 |
| 추정소득(DTI계산시) | 32,157,969 | 연환산액*인정비율(95%) |
따라서 소득이 소득기준으로 심사 받을때는 소득이 없다고 무직증명을 받고 나중에 DTI나 LTV에서 대출한도 관련해서 소득을 높이고 싶다면 인정소득을 받는 방법이 좋을 수 있다. 한가지 주의사항은 추정소득으로 LTV는 70%가 아니고 60%로 제한된다.
건보료 및 국민연금보험료 추정소득 기준
일반적으로 증빙소득 즉 사업소득이나 근로소득이 없으면 인정소득을 사용할수 있는데 부부합산으로 증빙소득이 2400만원 이하면 증빙소득 대신에 인정소득을 사용할 수 있다. 즉 내가 인정소득으로 2400이상이 나오면 DTI에서 대출한도를 높이기 위해서는 인정소득을 쓰는것이 더 좋기 때문에 이런 경우에는 가능하다. 하지만 인정소득+근로소득는 안된다.
위에 표에서 보이는 것처럼 대상자 선정이나 소득 판정시 연환산액을 기준으로 하고 DTI계산시에는 추정소득으로 계산한다.
이직한 경우 소득 인정은?
이직한 경우 전 직장은 인정 되지 않고 현재 재직 직장만 인정된다. 다만 예외적으로 일용근로자나 동일업종으로 사업자등록증을 다시 개설한 사업소득자, 회사 합병등으로 소속 직장이 바뀐 근로자, 경력상 이직을 했어도 담당업구가 동일한 사업소득자(프리랜서, 보험설계사, 학원강사 등)은 이직 하였어도 이전 직장의 소득을 인정 받을 수 있다.
여기서 조금 팁이라면 이직을 해서 연봉이 올라갔다면 굳이 과거의 낮은 소득을 가지고 와서 쓸 필요가 없는 것이고 이직을 해서 연봉이 올라서 만약 디딤돌의 소득한도에 걸려서 디딤돌을 못받는다면 위의 경우에 한해서 이직 전의 낮은 연봉을 쓸 수도 있다는 것이다.
다만 이직하고 혹은 취업한 경우 현 직장에서 소득발생기간이 1개월 이상이어야 하며 그 월급을 연환산해서 계산한다. 다만 사업소득은 연환산이 안되며 일용직의 경우에는 연환산 해주는 곳도 있다.
휴직, 복직 한 경우는?
휴직자는 휴직직전의 근무기간을 그대로 적용해서 재직자와 같이 판단을 한다. 휴직과 복직이 계속 반복된 경우에는 3개월 이상 근무한 기간의 소득을 연소득으로 환산 산정한다.
예를들어 휴직1년 복직3달 휴직6개월 복직2달 휴직2달 이렇게 한 경우 내가 인정을 받을 수 있는건 최근 복직2달의 월급이 아니고 더 앞인 복직3달을 했던 부분의 월급으로 연환산해서 산정된다. 또한 복직을 했어도 3달을 못채우면 이전에 3달이상 복직해서 월급 받았던 월급으로 환산이 된다.
그리고 최근 3년간 1년 미만의 급여가 있으면 무소득자로 간주한다. 예를들어 맞벌이 부부중 교사나 공무원 분들은 아이 1명에 3년씩 휴직이 되기 때문에 3년을 휴직을 하는 경우가 있는데 혹은 아이를 연달아 낳아서 3년 그리고 추가 3년 쉴 수 있다. 이런 경우에 3년을 연달아 쉬었으면 무소득자로 되어서 나중에 디딤돌 대출 받을때 소득이 없는것으로 처리된다. 연달아 3년을 쉬지 않았다면 휴직이어도 과거소득이 인정되어서 신혼부부 특공이나 여러부분에서 소득기준이 넘어간다.
일용직인 경우
일용직분들은 소득증빙이 있다면 연환산이나 일환산 하여 계산하고 DTI는 10%차감한다. 그리고 2년의 소득증빙이 되면 2년치 중 최근년도의 소득으로 하고 DTI는 2개 년도의 차이가 20%이상이면 평균소득으로 한다. 2년치 증빙할수 있다면 10%차감하지 않는다.
사업자의 소득 산정
사업자의 경우 소득금액증명 상의 소득금액을 인정하고 디딤돌을은 연환산해준다. 보금자리론은 연환산 해주지 않는다. 주의할 것은 소득금액이지 수입금액이 아니며 소득금액증명이 발급되지 않는 7월 전에는 종합소득세 과세표준 확정신고 및 납부계산서로 소득증명이 가능하다.
사업소득이 1년치 인정만 될때
1년치만 인정되면 금리 및 대상자 판단시 1년치 소득으로 하고 한도관련 DTI는 10%차감한다. 차감하고 싶지 않다면 1년이상의 임대차계약서를 증빙하면 된다.
사업소득이 2년치 이상 인정될때
2년치이상 인정되면 금리 및 대상자 판단시 최근 1년치 소득으로 하고 한도관련 DTI는 10%차감하지 않는다. 그리고 소득이 20%이상 차이나면 평균으로 하고 최근소득으로 인정받고 싶으면 사업장의 계약기간이 1년이상임을 임대차계약서로 증빙한다.
프리랜서, 보험설계사, 배달기사, 학원강사, 캐디 등 사업자등록이 없는 사업자
이 경우에는 재직중의 직장의 소득금액증명 상의 소득금액을 인정하고 디딤돌엣는 연환산해준다.(보금자리론에서는 불가) 그리고 연말정산하는 사업소득자는 소득금액증명대신에 연말정산용 사업소득원청징수 영수증을 제출 할 수 있다.
위와 같이 소득이 1년 이상 인정되는 경우 2년치 이상 인정경우 되는 경우로 나누어 판단하는데 1년치라면 DTI를 차감하고 차감받지 않으려면 1년이상 계약됬다는 계약서를 증빙하면된다.
연금소득자인 경우 라면?
연금소득자는 최근 1년의 연금액으로 되며 연금의 경우 상시소득이므로 DTI판정시 10%차감이 없다. 1년 미만 수령자라면 연환산하면 된다.
직업별 소득 증빙 서류 및 확인
현 직장에 재직하고 있음을 증명해야 할때 근로자, 일용직, 사업소득자, 프리랜서 같은 사업자 등록하지 않는 사업소득자는 각각 필요 서류와 소득금액 확인 다른데 아래와 같이 준비하면 된다. 또한 사업소득과 근로소득이 같이 있다면 2개를 더할 수 있다.
| 서류 | |
| 근로소득자 | 건강보험자격득실확인서(현직장 기준), 근로소득원천징수영수증에 기재된 과세대상 급여총액, 소득금액증명의 종합소득세 신고현황의 수입금액(소득금액아님), 급여 명세서의 경우에는 세전 지급 총액 |
| 일용직 근로 소득자 | 소득 연환산시 일급이 입금된 통장내역, 종합소득세 신고 현황에 기재된 경우 수입금액(소득금액아님), 연말정산 현황에 기재된 지급총액, 혹은 일용근로자 소득지급명세서에 기재된 지급 총액 |
| 사업자 | 사업자 등록증, 소득금액증명에 기재된 소득금액(수입금액 아님), 사업소득원청징수영수증의 소득금액, 종합소득세 등 과세표준 확정신고 납부계산서의 소득금액 |
| 사업자 등록 하지 않은 사업소득자 | 재직증명서, 위촉계약서, 용역계약서 및 은행에서 요구하는 서류 |
| 연금소득자 | 소득금액증명원의 수입금액 혹은 지급총액, 연급수급권자 확인서의 지급총액 혹으 통장에 찍힌 금액 |
| 이자, 배당소득자 | 종합소득세 신고 현황의 소득금액 |
| 기타소득 | 소득금액증명의 소득금액 |
주의사항
추가로 소득 증빙시 비과세소득은 제외한다 하고 해외 발생 소득은 디딤돌은 제외하고 보금자리론은 추가할 수 있다고 합니다. 그리고 위에서 사업소득+근로소득은 인정된다고 했는데 근로, 사업소득+인정소득(신용카드나, 건보료)는 불가합니다. 인정소득+인정소득도 불가능합니다.
또한 디딤돌 대상 판정할 및 금리 판정할때는 최근소득을 쓰고 DTI 계산시에는 2개년치 소득의 차이가 20%가 넘고 상시소득이 아니면 2년치의 평균소득을 습니다.
디딤돌대출의 소득이 초과된 경우에는 방법이 없는데요. 다만 올해 소득이 초과됬고 작년에 소득이 초과 되지 않았다면 방법이 있습니다. 자세한건 아래글 참고해주세요.
디딤돌 대출 소득 초과시 대응 방법(부부 공무원, 맞벌이)
마지막으로 최근 소득기준이 완화되고 생애최초 및 신혼부부 2자녀이상이면 7천만원까지 6천만원에서 천만원 올려주었는데요. 다들 소득산정 기준을 잘 이용하셔서 본인에게 유리한 소득을 만들어서 내집마련 디딤돌 대출 조건을 통과해서 한도인 2억5천, 3억, 4억까지 최대로 받는데 성공하시길 기원합니다.
추가로 디딤돌 관련해서 궁금하신 내용은 댓글로 작성해주시거나 현재 어떤 상황인데 소득으로 인정받을 수 있는 금액이 궁금하다 하신분들은 댓글 남겨주시면 상담해드리도록 하겠습니다. 혹은 이 블로그의 다른글 찾아보시면 도움되실 거라 생각됩니다.