디딤돌 대출 주택의 가격 한도 5억(신혼, 2자녀는 6억)이하로 알고 계시죠. 하지만 분양 신규주택, 공시지가나, 매매가, kb시세가 5억에 걸쳐 있거나 기준일이 대출 승인일인지, 잔금일인지 계약일인지 헷갈리시죠. 제가 확인했던 방법 알려드립니다.
디딤돌 대출 주택 가격 한도
디딤돌대출은 5억이하의 주택을 매매할때 필요한 자금을 지원하는 대출 상품입니다. 디딤돌 대출의 중요한 요소 중 하나가 주택의 가격 즉, 평가액입니다. 자산심사 및 소득심사를 통과해도 아파트 가격이 5억을 넘기면 대출이 안되는데요. 요즘 아파트 가격이 신축 분양 아파트의 경우에 5억 언저리로 분양하고 매매가격도 5억을 알고 그 쯤에서 선택하다보면 아슬아슬하게 5억기준에 맞춰서 계획을 잡다보면 불안하고 혼란스럽기 마련입니다. 이 글에서 주택 평가액 확인하는 방법 알려드립니다.
평가액 산정 방법 순차적 기준
| 기준 | |
| 1순위 | kb시세와 매매가 중 작은금액 (kb시세는 1층이면 하위평균, 나머지는 일반평균가) |
| 2순위 | 공시가격(국토부 공시가격 알리미) |
| 3순위 | 분양가 |
| 4순위 | 감정가 |
| 신축, 분양 | 분양받은 사람은 매매가=분양가+확장비+옵션 분양권 매수자=분양가+확장비+옵션+프리미엄(마피만) |
평가 기준은 1순위부터 4순위까지 있고 각 순위별로 가격이 존재하지 않는다면 다음 순위로 넘어가게 됩니다. 마지막으로 신축 아파트, 분양 아파트 같은 경우에는 kb시세가 없기 때문에 분양가 및 확장 옵션비로 가격이 정해집니다. 아래에서 구체적으로 순위별로 기준 알려드립니다.
1순위: KB시세와 매매가 비교
KB시세와 매매가를 비교하여 작은 금액을 선택합니다. 주택을 보유한 사람이 kb시세보다 한국부동산원의 시세가 유리한 경우 해당 시세를 적용할 수 있습니다. 즉 kb시세는 5억이 넘는데 한국 부동산원 시세는 5억이 넘지 않으면 한국부동산원 시세을 기준으로 정할 수 있습니다. (단 보금자리론은 kb시세가 없을때만 한국부동산원 시세를 쓸수 있습니다. 디딤돌과 보금자리론을 동시에 한번에 받으려고 하시는 분들 참고하세요)
또한 대출신청일 현재 KB시세가 없거나 5억이하인 경우, 대출승인일 현재 5억을 초과해도 5억이하로 간주해줍니다. 즉, 평가액 산정 기준일은 대출 신청일입니다. 아파트 가격이 팍팍 오르는 상승장에서 한달사이에 몇천씩 오르는데요. 아래 표의 경우처럼 신청일에만 넘지 않으면 됩니다. 상승장이다 싶으면 빨리 신청부터 해놓는 것이 좋을 것 같아요.
| 담보 평가액(kb시세) | |
| 대출 신청일 | 4억9천 |
| 대출 승인일(한달뒤) | 5억1천 |
| 대출일(한달뒤) | 5억3천 |
| 대출 가능 |
사실 대부분의 디딤돌 대출이 1순위에서 이미 결정이 된답니다.
2순위: 공시가격
kb시세가 없다면 공시가격을 이용해야 합니다.
다만 공시가격은 전년 12월31일 준공이 난 주택에 한해서 당년 1월 1일 기준가격으로 당년 4월30일에 공시 되는데요. 따라서 신축 주택은 공시가격이 없을 수 있죠. 그래서 kb시세와 매매가가 없는 신축 아파트는 공시가격도 없습니다. 그럼 3순위 분양가를 선택하게 되는데요.
3순위 분양가를 선택하기 전에 4순위 감정가를 적용도 가능한데요. 2순위인 공시가격을 안쓰고 4순위 감정가를 쓸수 있는 순위를 뒤집는 유일한 방법입니다. 따라서 분양가나 공시지가가 있어도 감정가를 쓸수 있습니다. 이 부분은 분양가가 5억이 넘는 경우에 대출이 안나오기 때문에 한번 도전해볼 수 있는 방법입니다. 감정하는 감정비용도 부담해야하구요. 감정비용은 50만원 정도 든다고 알고 있어요.
그리고 감정가를 이용하는 방법은 공시가격으로 대출금이 부족하면 공시가격이 있어도 없는 것으로 무시하고 감정가를 적용해서 높은 감정가로 대출 한도를 늘릴 수 있습니다. 예를 들어 아파트는 매매가 3억인데 kb시세가 없다면 다음 기준인 공시지가가 2억인 아파트가 있다고 하면 2억으로 담보평가액이 되서 대출이 70%인 1억 4천 밖에 안나오는데요. 그럴 경우 감정을 통해서 담보평가액을 매매가와 비슷하게 올릴 수 있습니다. 그럼 3억의 70%인 2억1천까지 대출이 가능하게 되는 것이지요
3순위: 분양가
분양가는 주택을 분양받을 때의 가격입니다. 분양가를 적용받은 것은 아래 3가지 조건이 맞아야 하는데요. 이게 분양가가 5억을 넘으면 감정가로 가격을 낮춰서 대출을 받고 분양가가 3억 밖에 안되면 낮은 공시지가랑 비교해서 대출을 더 받으려면 분양가를 이용하면 됩니다.
- 입주시 잔금대출이어야 함. 보금자리론 이후 갈아타기 안됨
- 300세대 이상 아파트
- 대출 접수일 또는 대출 승인일이 임시사용 승인일 이후 6개월 이내
위 3가지가 될때 분양가는 공급가액+확장비+옵션비+프리미엄(마이너스 피만 가능)이 가능합니다. 이런 경우가 아니면 4순위 감정을 받아야 합니다.
예시1: 플러스 프리미엄
| 아파트 분양가 | 4억5천 |
| 확장비 + 옵션 | 3천 |
| 프리미엄 | 4천 |
| 매매가 | 5억3천 |
| 담보 평가액 | 프리미엄 제외 4억 8천 디딤돌 대출 가능 |
예시1: 마이너스 프리미엄
| 아파트 분양가 | 5억 |
| 확장비 + 옵션 | 3천 |
| 마이너스 프리미엄 | 4천 |
| 매매가 | 4억9천 |
| 담보 평가액 | 마피 포함 4억 9천 디딤돌 대출 가능 |
4순위: 감정가
감정가는 주택의 감정 평가를 통해 산정됩니다. 다른 순위의 담보가액이 존재하지 않을 때에만 적용될 수 있습니다. 2순위에서 공시가격이나 분양가로는 5억이 넘어 대출을 받을 수 없을 때에도 감정가를 활용할 수 있습니다.
신축 아파트 같은 경우에는 감정가가 대부분 매매가를 초과하지 않습니다. 감정 평가 하는 공식에 의해서 계산하는데 신축 같은 경우에는 대부분 낮게 측정 된다고 하네요. 그래서 분양아파트에서 5억이 애매한 경우에는 누군가 네이버 아파트 입주 카페에서 감정을 받아서 되니까 받을 분들은 받으시라 이렇게 진행된 경우도 본 적이 있습니다.
디딤돌 대출이 안될때 대안은?
디딤돌 대출이 아파트 가격이 분양가 5억이 넘어 안되면 어떻게 하면 좋을까요? 바로 보금자리론으로 우선은 대출을 하시고 디딤돌 3개월 안에 갈아타는 것입니다. 물론 kb시세가 5억이 안넘었다는 가정하에 말씀드리는 것이고 대부분의 아파트들이 초기에는 거래가 많지 않기 때문에 kb시세가 분양가 보다 낮은 경우가 있는데요. 이걸 노려서 디딤돌로 갈아타시는 방법을 노려보시면 좋을 것 같습니다. 특히 최근 나온 신생아 특례으로 갈아타시면 더 도움 될것 같습니다.
대출 한도가 안나올때
위에서는 5억을 넘는 것만 고민해봤는데요. 이번에는 오히려 담보평가액이 너무 적어서 대출 한도가 안나오는 경우도 있습니다. 위에 잠깐 설명 했지만 자세히 설명해 보면 매매가 자주 없는 경우에는 매수가격보다 공시가격이 너무 낮아서 대출 한도가 안나올 수 있는데요. 3억에 매수했는데 공시가격은 2억 이어서 대출을 3억의 70%인 2억1천은 받아야 하는데 2억의 70%인 1억4천 밖에 못받는 경우도 있습니다. 이런 경우 kb시세가 없다면 2순위인 공시지가를 쓰는게 아니고 감정가로 담보평가액을 지정할 수 있습니다.
디딤돌 대출 소득 초과시 대응 방법(부부 공무원, 맞벌이)
디딤돌 대출 주택 가격 한도에 대해서 알아봤는데요. 아파트 자산심사나 소득기준 및 디딤돌 대출에 관해서 궁금하신것이 있으면 댓글 남겨주시면 상담 해드리도록 하겠습니다.