개인 회생 중 자주 생기는 문제 중 하나가 주택 담보 대출이 있는데 개인회생을 진행했다 부동산이 경매로 넘어가는 경우죠. 빚을 갚고 잘 살아보려고 회생을 하는건데 정작 살던 집이 경매로 날아가 버리면 안되겠죠. 이 글에서는 별제권에 대해서 알아보고 대응방법 알려드립니다. 개인회생 진행한다고 해서 무조건 부동산이 경매로 넘어가는 것은 아니에요.
개인회생과 경매
인생은 계획대로 흘러가지 않는 경우가 많습니다. 경제적인 어려움과 함께 빚이 쌓일 수 있는 전개는 예측하기 어려운 변수가 많습니다. 이럴 때, ‘개인회생’이 하나의 옵션이 될 수 있습니다.
그러나 부정확한 정보로 인해 집이 경매로 넘어갈 수 있는 위험을 안고 개인 회생에 나설 필요는 없습니다. 정확한 정보와 적절한 지식을 이용해, 개인회생을 정확하게 이해하고 담보대출이 있을때 개인회생을 하는 방법을 알아보겠습니다.
많은 이들이 회생 절차를 시작하면서 가장 먼저 걱정하는 것은 ‘내 집이 경매로 넘어가면 어떡하지?’라는 질문입니다. 그런데 이는 항상 그런 것이 아닙니다. 부동산이 경매로 넘어가는 경우는 보통 채무자가 개인회생을 신청하면, 채권자가 그들의 이익이 상실되어 모든 대출금을 일시에 받으려고 합니다.
이 불합리한 상황을 피하기 위해 개인회생 신청이 필요한 경우 부동산에 대한 적절한 관리가 필요합니다. 이를 위해 이해해야 할 것이 바로 ‘별제권’입니다.
좀 더 구체적으로 설명하면 채무자가 개인회생을 신청하면 채권자는 기한의 이익이 상실되어 보고 대출 전액을 일시 상환 하라고 요구 해요. 갑자기 빚을 다 갚으라고 하니 황당하겠지만 합법적인 요구라서 어쩔 수가 없어요.
개인회생 신청은 어떤 금융사에서 되는 공통으로 기한이익 상실 사유로 보기 때문에 이 상황을 주의하셔야 해요. 기한 이익이 상실되면 그 날짜부터 연체 이자가 발생하죠.
지급 명령이나 대여금 반환 청구 소송이 들어올 수 있구요. 특히 담보권을 가진 채권자는 담보권의 실행 할 수 있어요. 부동산이나 자동차 같은 담보물을 경매로 넘길 수 있는 거죠. 다만 금지 명령을 받거나 게시 결정을 받으면 독촉 추심은 물론이고 압류, 경매 같은 법조 치도 모두 금지됩니다.
이미 경매가 진행 중이었던라도 중지 명령으로 중지를 시킬 수 있습니다. 그래서 기한이익 상실 통지를 받아도 특별히 걱정하실 필요는 없습니다. 문제는 인가결정 까지 받게 된 다음이에요. 인가 후에는 중지되었던 경매가 다시 시작되고 담보권의 실행을 막을 수 없게 되어 그렇다면 어떻게 해야 할까요.
무엇이 별제권인가요?
개인회생에 대해 좀 찾아 보셨다면 별제권이라는 단어를 들어보셨을텐데요. 별제권의 뭐냐면 별도로 갚는 채권으로서 개인회생 채권과는 따로 갚는 것을 말해요.
별제권이란, 개인회생 채권과는 별도로 담보 대출을 갚는 것을 말합니다. 쉽게 풀어서 말하면, 담보대출을 개인회생 변제금과는 별개로 유지하는 것을 말합니다. 그런데 주의해야 할 점은 이 별제권은 무조건 인정받을 수 있는 권리는 아니라는 것입니다. 채권자와 협의를 통해 결정되는 사항입니다.
자동차 대출(차량 할부대출)
자동차 담보대출은 자동차의 가격이 낮고 특성상 차량은 감가상각이 크기 때문에 별제권을을 인정해 줍니다. 그래서 차 타는 데는 문제가 별로 안 생기죠.
부동산 담보 대출(주담대)
하지만 부동산, 집은 금액이 많다보니 자동차 보다는 협의가 어려울 수 있어요. 원칙적으로 협의를 해 주지 않는 채권사도 있죠. 주택금융공사나 국민은행 신한은행 해서 담보 대출을 받았다면 개인회생 전에 미리 대처를 해야 해요. 그렇지 않으면 경매 처리를 막지 못합니다.
부동산을 지키는 방법은?
별제권의 인정을 받지 못하면 어떻게 해야 할까요? 그럴 경우, 대출을 배우자에게 넘기거나 다른 채권자로 대출을 갈아타는 방법이 있습니다.
그러나, 이 과정에서 문제가 생기면 담보물은 결국 경매로 넘어가게 됩니다. 이 때, 남는 채무는 개인회생 채권으로 변하게 되어 회생 변제금으로 면책 받을 수 있습니다.
배우자 대환대출
구제적으로 말씀드리면 대출을 배우자에게 넘기거나 다른 채권사로 대출을 갈아타는 방법이 있어요. 명의를 배우자나 가족에게 이전하고 대출을 승계시키거나 다른 채권사로 전환하는 대환 대출을 하는 거죠.
만일 담보대출을 별제권으로 인정해주지 않는 곳에서 받았다면 개인회생을 진행하는 대리인 사무실에서 미리 알고 대처 방법을 알려줘야 하는데 그렇게 하지 못하여 집이 경매로 넘어가는 안타까운 일도 있어요. 따라서 대리인 변호사 사무실도 아는 지인이 아닌 개인회생 전문 변호사를 찾아야 합니다.
보증서 대출
또 주택금융공사 보증서 담보 대출이 라는 게 있는데 이건 신용대출이라 별제권에 해당이 안 되어서 이때는 대출금이 전액 재산으로 신고 되죠. 대신 개인회생이 끝나고 빚에 대하여 면책이 된다면 보증금은 신청인이 가시게 됩니다. 신용 채무는 회생으로 탕감도 되니까 오히려 이득이 될 수도 있는 거죠.
그리고 개인 회생시 추가대출이나 전세가 궁금하시면 개인회생 추가대출, 전세, 주담대는?(2023년) 을 참고하세요.
주택담보대출 채무 조정특례
기존의 개인회생 제도에서는 재산을 지키기 위해 경제적 부담이 커져서, 회생이 이루어지지 못하는 경우가 많았습니다. 그래서 신용회복위원회와 서울지방법원이 MOU를 체결하여, 개인회생 중인 사람이 주택담보은 대출이자만 갚도록 하는 제도가 생겼습니다.
이렇게 채권사에서 인정해 주기만 하면 담보대출이 있는 부동산이나 차량, 자동차도 유지할 수 있어요. 하지만 이렇게 되면 개인회생 변제금과 함께 별제권으로 넣은 담보 대출도 동시에 갚아야 하니 월간 들어가는 보니 너무 많아 부담 될 수가 있죠.
그래서 법원에서는 별제권의 액수가 너무 크면 문제로 삼기도해요. 만일 변제금과 결제건 금액까지 납부 하기에 너무 부담이 된다면 담보물을 경매로 넘기거나 급매로 파는게 나을 수 있어요. 그 후에도 다 받지 못하고 남은 채무가 있다면 개인회생에 포함하여 변제금으로 해결할 수 있죠.
또한 개인회생을 신청할 당시 별제권에 신청하여 별도로 갖고 있었으나 개인회생 면책을 받기 전 별제권 대출을 유지 못해서 담보물이 경매로 넘어가면 남는 채무는 개인회생 채권으로 변하게 되어서 변제금만으로 면책을 받을 수 있어요.
별제권으로 담보대출을 유지할 수 있다고 또 변제금의 별제금까지 금액의 부담이 너무 커서 회생이 깨지는 경우가 많았어요. 그래서 19년부터 서울 회생 법원에서는 신용회복위원회와 mou를 체결 해서 신용회복위원회의 주택담보대출채무조정특례라는 것을 이용할 수 있게 했어요.
주택담보 대출 채무조정 기간에는 주택을 경매 할 수 없어 개인회생 중에는 주택담보 대출 이자만 내다가 면책을 받은 뒤 원금을 갚을 수 있도록 해주죠. 이러면 월 변제금 부담이 훨씬 줄어들겠죠. 원래는 서울 회생 법원에서 회생 하는 사람만 가능합니다. 20년부터는 수원지방법원에서도 이용할 수 있겠되었죠. 전국으로 확대 되기를 기대해 봐야겠어요.
여기까지 별제권에 대해 자세히 알아봤어요. 미리부터 알고 대비 하지않았다가 소중한 부동산이나 차량이 경매로 넘어갈 수 있으니 주의 사항을 전문가에게 확인해야겠죠. 잘 모르겠다 정보가 더 필요하다 하시는 분은 이 글에서 추천 하는 전문가에게 상담 받으시길 바랍니다.
FAQs
Q1: 담보권을 가진 채권자는 부동산을 언제 경매로 넘길 수 있나요?
A1: 개인회생 신청 후 인가 결정까지는 담보권의 실행을 막을 수 있습니다.
Q2: 결제권은 누가 결정하는 건가요?
A2: 결제권은 채권자와의 협의를 통해서 결정됩니다.
Q3: 부동산이 경매에 넘어갔다면, 남은 채무는 어떻게 처리되나요?
A3: 담보물이 경매에 넘어가면 남는 채무는 개인회생 채권으로 변하게 되어 아직 회생 변제금으로 면책 받을 수 있습니다.
추가로 법인 회생을 고려중이시면 아래 링크 참고하세요.